Analiza ekonomiczna nieruchomości inwestycyjnych

Z PrePedia
Skocz do: nawigacja, szukaj
Information icon4.svg W Wikipedii odbyła się dyskusja nad usunięciem tego artykułu, zobacz ją.

Analiza ekonomiczna nieruchomości inwestycyjnych

Nieruchomość jako kategoria ekonomiczna[edytuj]

Jest rozpatrywana jako:

1. Źródło uzyskiwania dochodów – zyski ekonomiczne pozyskiwane przez inwestorów to pożytki mające charakter wpływów z czynszów i podłoży pozaczynszowych, a także korzyści, które są wynikiem aprecjacji zainwestowanego kapitału jako efekt wzrostu rynkowej wartości nieruchomości.

2. Instrument – czyli wartość, która jest kształtowana poprzez strategię efektywnego zarządzania, w tym inicjowana działalności inwestycyjnych.

3. Instrument, który gwarantuje ochronę wartości kapitału, czyli zapewnienie bezpieczeństwa przez skutkami inflacji.

4. Instrument pozwalający na odmrażanie zainwestowanego kapitału[1].

Narzędzia analizy ekonomicznej nieruchomości inwestycyjnych[edytuj]

Najczęściej wykorzystywana jest analiza wskaźnikowa. Pozwala ona na stworzenie finansowej oceny ekonomicznej nieruchomości. Uprawnia do stworzenia syntetycznego i przejrzystego obrazu jej finansów oraz pozycji rynkowej poprzez pryzmat sytuacji ekonomicznej nieruchomości we właściwym dla niej segmencie rynku kapitałowego[2].

Wskaźniki operacyjne – wyrażone w ujęciu pieniężnym, obliczane na podstawie kategorii wpływów i wydatków są elementami składowymi operacyjnych strumieni przepływów gotówkowych. Zalicza się do nich: potencjalne wpływy operacyjne, wpływy operacyjne brutto, dochód operacyjny netto oraz efekt gotówkowy netto.

Kategorie wartości w analizie ekonomicznej nieruchomości[edytuj]

1. Wartość rynkowa – jest jedną z odmian wartości wymiennej oraz ukazuje dominujące ceny transakcyjne na wolnym, otwartym i konkurencyjnym rynku. Wykorzystywana jest np. z transferem praw do nieruchomości, finansowaniem, opodatkowaniem czy sprawami procesowymi. Jest to szacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, zakładając, że strony mają zamiar zawarcia umowy. Są od siebie zależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie.

2. Wartość użytkowa – jest to wartość jaką ma nieruchomość dla danego sposobu użytkowania, nie ma powiązań z rynkiem nieruchomości. Ulega zmianom w zależności od sposobu zarządzanie nieruchomością, a także w zależności od zmian funkcjonowania przedsiębiorstwa.

3. Wartość inwestycyjna – odzwierciedla ona hipotezę ceny jaką jest skłonny jest zapłacić inwestor, biorąc pod uwagę czynniki takie jak zaspokojenie jego potrzeb, chęci czy celów. Jest poszukiwana przez potencjalnego inwestora lub dewelopera, podejmującego przedsięwzięcia inwestycyjne. Nie przedstawia zbiorowego zachowania rynku, nie reprezentuje typowych oczekiwań kupujących i sprzedających.

4. Wartość odtworzenia – jest ona równa kosztom nabycia gruntu i kosztom wytworzenia jego części składowych przy uwzględnieniu stopnia zużycia i przy założeniu, że koszty te zostały poniesione w dniu wyceny. Może być określana w odniesieniu do nieruchomości zbudowanej oraz nieruchomości posiadającej inne odtwarzalne części składowe. Może także dotyczyć określania wartości odrębnych odtwarzalnych części składowych gruntu.

5. Wartość godzinowa – jest to szacunkowa cena, za którą składnik aktywów lub pasywów mógłby zostać wymieniony pomiędzy ściśle określonymi, dobrze poinformowanymi i mającymi stanowczy zamiar zawarcia umowy, stronami transakcji, która odzwierciedla interesy każdej ze stron[3].

Przypisy

  1. E. Kucharska-Stasiak: Nieruchomość w gospodarce rynkowej. Warszawa: 2006, s. 192. 
  2. A. Nalepka, K. Łach. Problemy ekonomiczno-finansowe w zarządzaniu nieruchomością. „Świat Nieruchomości”, s. 29, 2005. 
  3. K.T. Śmietana, Ramian: Analiza ekonomiczna nieruchomości inwestycyjnych. Katowice: 2014, s. 49–50.